Le aste immobiliari

L’asta immobiliare è il processo di compravendita che si realizza mediante offerte e si conclude con la vendita dell’immobile al migliore offerente. Le aste immobiliari possono essere di due tipi: giudiziarie e di dismissione del patrimonio pubblico.

L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il Tribunale o studi di professionisti delegati dal Giudice delle esecuzioni.

Ricorrono all’asta immobiliare giudiziaria i creditori dell’esecutato che, attraverso la vendita all’asta dei beni pignorati, desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.

Qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta.

Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente. Può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore, talvolta anche molto inferiore, rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Inoltre, ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge).

L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile; inoltre, al momento del trasferimento della proprietà il Giudice delle esecuzioni ordinerà che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.

Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i  fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, il Giudice delle esecuzioni non può disporre  la loro cancellazione con il decreto di trasferimento e per questo sarà necessario un provvedimento del Giudice competente.

Le aste immobiliari dismissive consistono in una procedura con la quale lo Stato o un Ente pubblico, offrono in vendita un bene immobile (terreno, appartamenti, cantine, box, interi edifici, capannoni, altro). La Pubblica Amministrazione, per dare attuazione alle norme di legge in materia di dismissioni, redige regole di partecipazione alla gara contenute in un disciplinare.

Le aste immobiliari, sia giudiziarie sia dismissive, possono avvenire anche in modalità telematica, anzi, nelle aste giudiziarie espropriative, il legislatore ha stabilito la modalità telematica come modalità “di default”, cui il Giudice può derogare solo se la consideri, nel caso concreto, pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il veloce svolgimento  della procedura.